Amtshaftungsanspruch bei fehlerhaftem Wertgutachten?

Amtshaftungsansprüche bei fehlerhaften Immobilien-Wertermittlungen zur Zwangsversteigerung?


In einem Zwangsversteigerungsverfahren ist es gängige Praxis, dass durch das zuständige Amtsgericht vor dem eigentlichen Verfahren eine Wertermittlung der Immobilien beauftragt werden. Für diesen Zweck werden i.d.R. öffentlich-bestellte und vereidigte Sachverständige der IHK eingesetzt. Von den Sachverständigen ist hierbei zu beachten:

„… Dem Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren muss bekannt sein, was er bei freihändigem Erwerb auf dem „gesunden Grundstücksmarkt“, also auch ohne Berücksichtigung von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen, außerhalb der Zwangsversteigerung für eine Immobilie bezahlen müsste.

Aus Gründen der Transparenz und Nachvollziehbarkeit muss daher das Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahrenauch den Wert darstellen, den ein Erwerber im freihändigen Erwerb eines Grundstücks auf dem Markt zahlen müsste, also den Verkehrswert im eigentlichen Sinn des § 194 BauGB unter Berücksichtigungaller Werteinflüsse (z.B. auch aller Einflüsse aus Abt. II des Grundbuchs), also den

„Verkehrswert im belasteten Zustand“ (sofern Belastungen vorliegen)5Hypotheken, Grund- und

Rentenschulden bleiben in der Regel ohne Beachtung, da sie nur den Preis, nicht jedoch den Wert beeinflussen. Ausnahmen bestehen in wenigen Fällen, etwa dann, wenn sich Bindungen aufgrund der Eintragung von Wohnungsbauförderungsmitteln in Abt. III des Grundbuchs ergeben…“

III.2 Bodenwertermittlung


„… Die Bodenwertermittlung wird üblicherweise auf der Grundlage von Bodenrichtwerten durchgeführt. Zur Erläuterung für den Leser ist zunächst darzulegen, was ein Bodenrichtwert istVgl. Kleiber/Tillmann, Trainingshandbuch Grundstückswertermittlung (2007, u.a. S. 62, 63). Anschließend ist der heranzuziehende Richtwert mit seinen Definitionselementen und der Quellenangabe (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in … zum Stichtag vom …) zu beschreiben.

Schließlich sind die wertbestimmenden Eigenschaften des Richtwertgrundstücks denen des Bewertungsgrundstücks gegenüberzustellen …“

Quelle: Bernd Stumpe; Hans-Georg Tillmann: Versteigerung und Wertermittlung 2. Auflage, Zugriff am 31.5.2019

So auch im Fall von Dagmar Moritzen aus Leck.

Zwei vereidigte Sachverständige und eine Differenz von 1,8 Mio Euro ?


Jetzt sollte man eigentlich davon ausgehen dürfen, dass ein „vereidigter“ Sachverständiger seine Aufgabe nach den Vorgaben seiner Vereidigung sehr ernst nimmt und die Verkehrswerte für einen Laien nachvollziehbar ermittelt. Die uns vorliegenden Gutachten für die 2 Hotelanlagen von Frau Moritzen, lassen uns jedoch stark daran Zweifeln.

Rückblick: Am 16.02.2004 wurden von dem Sachverständigen „Nebbe“ für 2 Hotelanlagen, die sich im Eigentum von Frau Dagmar Moritzen befanden Gutachten erstellt, welche in 2005 an das Amtsgericht Niebüll übermittelt wurden. Der Verkehrswert für beide Immobilien belief sich nach dem Sachverständigen „Nebbe“ auf insgesamt 3.800.000 €. Am 02.10.2006 wurde durch den Sachverständigen Feddern 2 neue Gutachten im Auftrag des Amtsgericht Niebüll erstellt. Diese Gutachten wiesen jetzt nur noch einen Gesamtwert von 1.945.000 € auf, also nur noch rund 50% der Gutachten Nebbe von Januar 2004.

Das es in Sylt erhebliche Preissteigerungen von 82% gegeben hat, wird in der Berichterstattung vom WDR „eine Insel voller Geld“ bestätigt durch:

Hans-Martin Slopionka, Sprecher Kreis Nordfriesland:

Bodenrichtwert Kreis Nordfriesland

Zitat:

Wir stellen fest, insbesondere auf Sylt, dass wir seit 2002 einen Anstieg der Grundstückspreise hatten. Und seit 2005 hat es noch mal einen erheblichen Anstieg gegeben. Insbesondere von 2006 auf 2007 (…) haben wir festgestellt, dass sich die Bodenpreise um ungefähr 82 Prozent erhöht haben innerhalb eines einzigen Jahres.

Hotel Westfalen_SV NebbeHotel Westfalen_SV Jens Feddern
Download Gutachten SV Nebbe vom 16.01.2004 – Hotel Westfalen
Download Gutachten SV Jens Federn vom 02.10.2006 – Hotel Westfalen
Hotel WestfalenhofHotel Westfalenhof_SV Jens Feddern
Download Gutachten SV Nebbe vom 16.01.2004 – Hotel Westfalenhof
Download Gutachten SV Jens Federn vom 02.10.2006 – Hotel Westfalenhof

Und was sagt das Amtsgericht Niebüll dazu?

Wir haben das Amtsgericht Niebüll angeschrieben und warten aktuell auf eine Stellungnahme.

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